Bureaux

La fonction typiquement tertiaire de Bruxelles va de pair avec une présence importante de bureaux sur son territoire. L’accessibilité, la proximité avec les centres d’affaires, les organismes officiels et publics voire le prestige accompagnent depuis longtemps le choix de localisation traditionnelle et de concentration des bureaux au sein de la Région de Bruxelles-Capitale.

    Immeuble Quatuor, Quartier Nord
    Immeuble Quatuor, Quartier Nord
    © perspective.brussels/Pedro Correa
    Tour et Taxis, Gare Maritime
    Tour et Taxis, Gare Maritime
    © perspective.brussels/Pedro Correa
    Quartier européen
    Quartier européen
     
    Square Bastion
    Square Bastion
     

    Description

    La crise sanitaire a accéléré les tendances émergentes des dernières années en matière d’organisation du travail. La mutation du monde du travail aura inévitablement des effets sur l’immobilier de bureaux tant au niveau du stock, de la vacance que de la conversion.

    L’Observatoire des bureaux de perspective.brussels dénombre et cartographie l'immobilier de bureaux et analyse les stocks et la vacance des bureaux en Région de Bruxelles-Capitale. Il permet de suivre l’évolution en matière de constructions, démolitions et transformations (dont les conversions) d'immeubles des bureaux.

    L’analyse des mouvements qui animent ce secteur permet d’assurer l’adéquation entre l’offre et les futures programmations à envisager dans la Région bruxelloise.

    L'Observatoire des bureaux permet de suivre l’évolution en matière de constructions, démolitions et transformations (par exemple les conversions) d'immeubles des bureaux. L’objectif est de cerner la disponibilité des bureaux et d’assurer une bonne adéquation entre l’offre et les futures programmations dans la Région.

    Le stock

    Le stock de bureaux bruxellois

    Le traitement des informations issues de la base de données NOVA permet d’estimer le stock de bureaux à Bruxelles. Dédiée à la gestion des demandes de permis d’urbanisme, de lotir et d’environnement, cette plateforme informatique est utilisée par les différentes administrations de la Région.

    Parmi les données de NOVA, l’Observatoire des bureaux utilise les informations liées aux permis d’urbanisme accordés pour construire, rénover ou convertir les immeubles accueillant des bureaux (ou des activités de production de biens immatériels) en Région bruxelloise.

    À partir de ces données et de visites de terrain, Perspective vérifie la mise en œuvre des permis délivrés (construction, démolition, transformation). L’analyse définit ainsi la superficie totale des demandes autorisées et réalisées. Cette analyse croisée permet d’estimer le stock en m² de bureaux disponibles en Région de Bruxelles-Capitale.

    La vacance

    La vacance de bureaux à Bruxelles

    L’Observatoire des bureaux estime, depuis 2007, la vacance des bureaux, sur base du répertoire Inventimmo géré par citydev.brussels, Le répertoire Inventimmo reprend les données de l’offre immobilière professionnelle (à vendre ou à louer) dont, entre autres, celle des bureaux. La comparaison entre le stock de bureaux estimé par Perspective et cette offre permet d’évaluer la vacance de bureaux.

    Les effets de la crise sanitaire sur les bureaux

    L’un des impacts les plus visibles suite à la crise sanitaire est la demande croissante pour davantage de flexibilité tant par rapport au temps de travail que par rapport à son mode d’organisation. Parmi les NWoW, le télétravail apparaît comme un élément majeur dont les entreprises devront tenir compte pour attirer de nouveaux collaborateurs, voire pour garder leur personnel. Cette nouvelle donne impactera inévitablement l’immobilier de bureaux, que ce soit en termes de surface (selon la littérature scientifique, on peut s’attendre à une réduction de 0,75%, du ratio m² par employé), d’aménagement de l’espace ou de localisation.

    Les recherches académiques, privées et des enquêtes montrent qu’à l’ère post-covid, le marché du bureau va se contracter à certains endroits et s’étendre à d’autres. Le recours accru au télétravail va contribuer à la contraction et la dualisation du stock des bureaux en RBC et va accélérer l’obsolescence des bâtiments anciens, sans néanmoins faire totalement s’effondrer le marché immobilier puisqu’il devra répondre à la demande en nouveaux espaces de bureaux adaptés aux technologies et normes actuelles et à venir.

    Cette évolution vers une contraction et une dualisation du stock de bureaux posera les questions de la relation de Bruxelles avec le réseau urbain belge, sa relation avec son hinterland et la répartition des fonctions sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale selon les principes d’une ville polycentrique.

    La conversion

    Zoom sur la conversion des bureaux

    Le Gouvernement a demandé en 2021 à Perspective, en associant le bouwmeester maitre architecte et urban.brussels, de lister et d’analyser les contraintes et les leviers qui sont à la disposition des promoteurs publics et privés afin de mettre en œuvre des conversions de bureaux qui répondent aux besoins de la population bruxelloise.

    La conversion de bureaux vers d’autres fonctions n’est pas un phénomène neuf. Elle permet de contribuer pour une part significative à la création de nouveaux logements en Région bruxelloise. Ce phénomène s’observe tant dans les quartiers décentralisés où le bureau est en perte de vitesse que, dans une moindre mesure, dans les quartiers administratifs.

    Néanmoins, l’insuffisance de la conversion des bureaux en logements abordables s’explique en particulier par le coût des conversions ainsi que la configuration des immeubles, qui ne permettent que rarement la mise sur le marché de logements à des prix bas.

    Les constats et les des pistes de recommandations issus de l'expertise interne et de workshops organisés sur différentes thématiques se retrouvent dans l'ABOUT 8 !

    Des analyses

    Des analyses thématiques

    Les publications annuelles sur le stock et la vacance de bureaux à Bruxelles sont également l’occasion de réaliser des focus sur un quartier ou une thématique spécifique.

    En janvier 2020, Perspective a consacré le premier numéro de sa série ABOUT.brussels sur les espaces de coworking et les dynamiques autour de ce marché en Région bruxelloise.

    Par ailleurs, en 2011 et 2013, deux numéros spéciaux en matière d’immobilier de bureaux à Bruxelles ont été réalisés :

    En plus de ces deux numéros spéciaux, une étude sur les motivations et modalités d’un moratoire sur la réalisation de surfaces de bureaux a été éditée en 2010.

    Contact

    Publications

    La conversion des bureaux à l'appui du projet de ville bruxellois

    Rapport de synthèse - Task Force Bureaux

    2022
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    Observatoire des bureaux
    39

    Observatoire des bureaux n°39

    État des lieux du parc de bureaux en Région de Bruxelles-Capitale

    2021
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    ABOUT.brussels
    1

    Espaces de coworking

    Quelles dynamiques en Région bruxelloise?

    2020
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    Observatoire des bureaux
    38

    Observatoire des bureaux

    État des lieux 2016, 2017 et pipeline – Zoom sur la ZIR Louise

    2019
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    Vacance 2016

    Zoom sur le quartier Midi

    2017
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    36

    Vacance 2015 à Bruxelles

    Zoom sur le Quartier Nord

    2016
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    35

    Vacance 2014 à Bruxelles

    Zoom sur le Pentagone

    2015
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    34

    Permis 2013

    Mise en œuvre 2009-2010

    2014
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    33

    Vacance 2013 à Bruxelles et en périphérie

    2014
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    32

    Permis 2012

    2013
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    31

    Vacance 2012 à Bruxelles

    Zoom sur le Quartier Léopold

    2013
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    30

    Permis 2011

    Bilan 1997-2011 Réalisations 2007-2008

    2012
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    29

    Vacance 2011 à Bruxelles

    2012
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    28

    Permis 2010

    Les potentialités de conversion d’immeubles de bureaux en logements

    2011
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    27

    Vacance 2010 à Bruxelles et dans la périphérie

    2011
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    26

    Permis 2009

    Rénovation des bureaux construits avant 1950

    2010
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    25

    Vacance 2009 à Bruxelles et en périphérie

    2010
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    24

    Permis 2008

    2009
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    23

    Vacance 2008 et vacance cachée

    2009
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    22

    Permis 2007

    Réalisation des permis antérieurs

    2008
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    21

    Vacance 2007

    2008
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    20

    Bilan 2006

    2007
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    19

    BILAN 2005

    Réalisation 2001-2002

    2006
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    18

    BILAN 2004

    2005
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    17

    BILAN 2003

    Réalisation 1999-2000

    2004
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    16

    BILAN 2002

    BALANS 2012

    2003
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    15

    BILAN 2001

    Réalisation 1997-1998

    2002
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    14

    BILAN 2000

    2001
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    13

    BILAN 1997 à 1999

    2001
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    Actualités