Les règles du jeu du développement urbain bruxellois sont formulées dans plusieurs outils réglementaires et/ou stratégiques, à portée régionale ou communale.
Comment évolue le stock de bureau ? Quelle est la vacance immobilière ? Quels sont les projets en cours ? Quelles sont les conversions de bureaux observées ?
Perspective publie son 40e état des lieux, avec une nouvelle édition de l'Observatoire des bureaux. Ce numéro analyse un moment charnière et en particulier les projets élaborés avant ou au début de la pandémie du COVID-19, ayant obtenus un permis d'urbanisme en 2021 et 2022, et s’étant concrétisés ensuite, sur fond de crises sanitaire et énergétique.
L'Observatoire s’accompagne d’une édition « About » qui porte sur « La conversion des bureaux à l’appui du projet régional. Un outil pour accélérer la production de logements ? ». Ce focus, issu des travaux menés dans le cadre de la Task Force sur les bureaux, permet de poser des constats et des recommandations sur les enjeux liés à la conversion de bureaux.
Le stock continue de se rétracter lentement…
Après une légère augmentation en 2020, le stock des bureaux a diminué de 213.000 m² au cours de la période 2021-2022 pour atteindre 12.500.000 m², soit une diminution de 1,7%. Un tiers de diminution du stock depuis 2013 est attribuable uniquement à cette période de deux ans, soulignant ainsi une tendance à la baisse significative.
…mais le pipeline de projets de bureaux est très fourni
624.000 m² de nouveaux bureaux ont par ailleurs obtenu une autorisation. Bien que l’ensemble de ces nouveaux bureaux ne seront pas forcément réalisés, cela représente une quantité importante de nouveaux espaces par rapport au stock existant et vacant.
Ces surfaces traduisent également en partie un redéploiement du parc de bureau, lié à la réduction du stock présentée ci-dessus.
La vacance augmente
En diminution de 2009 à 2018, la vacance commercialisée (mise sur le marché pour la vente ou la location) poursuit sa tendance à la hausse : elle repasse ainsi légèrement au-dessus du million de m² (taux de vacance de 8,7%).
La crise énergétique a probablement amplifié cette dynamique amorcée par la crise sanitaire, entraînant une hausse du taux de vacance à l'échelle régionale.
Ce taux de vacance est cependant loin d’être uniforme sur le territoire régional. Certains quartiers connaissent un taux bas comme le quartier européen ; d’autres connaissent une augmentation significative, comme le quartier Louise.
Le taux de vacance est, par ailleurs, une valeur minimale, étant donné que la vacance cachée (surfaces pas mises en location ou vente) et la vacance grise (surfaces sous-utilisées ou inoccupées) ne sont, par définition, pas comptabilisées.
Les conversions se poursuivent
L'année 2021 a été marquée par une conversion exceptionnelle et inédite de 182.000 m² de surfaces planchers de bureaux vers d'autres affectations. Les conversions, durant l’année 2022, sont redescendues à un niveau plus modéré (116.00 m²).
En 2021-2022, les logements représentent toujours la majorité des nouveaux usages, suivis par les hôtels et les équipements. La conversion de bureaux en logements contribue en 2021 à quelques 23% de la production nette de logements en Région de Bruxelles-Capitale. Cette transition reflète en partie une réorientation vers des fonctions plus adaptées aux besoins actuels. L’ancienne Royale Belge, la nouvelle tour Victoria ou le projet Brouck’R (en cours) sont autant de projets emblématiques de conversion d’immeubles vers plus de mixité.
Les enjeux de la conversion
La conversion de bureaux permet de contribuer pour une part significative à la création de nouveaux logements en Région bruxelloise, essentiellement en seconde couronne où l’on retrouve beaucoup de bureaux obsolètes. Cette dynamique doit également s’intensifier dans le Central Business District où la mixité fonctionnelle et sociale est recherchée, tant au niveau du logement que des équipements.
Pour concrétiser les conversions, il est opportun de travailler sur plusieurs échelles, comme adapter les outils règlementaires (comme le PRAS, qui est en cours de modification) ou encore adapter, créer ou tester des outils financiers dans l’objectif de rendre les conversions et les rénovations plus attractives, en particulier vers le logement abordable.
Les quartiers sont-ils égaux face à ces enjeux ?
Le stock de bureaux n’est pas en diminution partout. Le quartier européen et le Pentagone maintiennent leur niveau. Le Central Business District (quartiers Centre, Nord, européen, Louise, Midi) enregistre l’essentiel des projets du pipeline et reste le moteur principal du développement de bureaux dans la Région. Les quartiers de deuxième couronne Est et Sud-Ouest se démarquent par les taux plus élevés de vacance, bien que des spécificités existent localement.
Les conversions touchent l’ensemble du territoire bruxellois, avec des variations entre quartiers.
Evolutions futures
Le lien entre les nouveaux modes de travail et l’occupation des bureaux n’est pas direct. « Les adaptations de l’occupation des bureaux liées aux évolutions de l’organisation du travail vont se poursuivre dans les années à venir, au rythme des rénovations et de conclusions de nouveaux baux locatifs », précise Antoine de Borman, directeur général de perspective.brussels.
Cette évolution ouvre des opportunités d'innovations (modulables et reconvertibles) pour l'avenir du secteur. Les certifications environnementales semblent par ailleurs prendre de plus en plus d’importance dans la création et la commercialisation des espaces de bureaux.
