Woning, voorzieningen, economie, gronden, … Perspective verzamelt en analyseert de informatie die noodzakelijk is voor de ontwikkelingsstrategie van het Gewest.
De spelregels voor de stedelijke ontwikkeling in Brussel worden geformuleerd in verschillende verordenende en/of strategische instrumenten met gewestelijke of gemeentelijke draagwijdte.
De typisch tertiaire functie van het Brussel Gewest gaat hand in hand met de vele kantoorgebouwen op zijn grondgebied. De bereikbaarheid, de nabijheid van zakencentra, de openbare instellingen en ook prestige dragen traditioneel bij om een kantoor in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest te kiezen.
De gezondheidscrisis heeft de ontluikende werktrends in een stroomversnelling gebracht. De omwenteling op de arbeidsmarkt zal onvermijdelijk haar stempel drukken op het kantoorvastgoed, zowel qua aanbod, leegstand als conversie.
Het ‘Overzicht van het kantorenpark’ van Perspective brengt het kantoorvastgoed in kaart en analyseert het aanbod en de leegstand in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Zo kunt u de evolutie volgen van de bouw, sloop en verbouwingen (inclusief conversies) van kantoorgebouwen.
Door deze evoluties te analyseren, kunnen we de toekomstige programma's in het Brussels Gewest afstemmen op het aanbod.
Voorraad
De beschikbare kantoorruimte in Brussel
Op basis van de gegevens uit de NOVA-databank kunnen we de beschikbare kantoorruimte in Brussel ramen. Deze databank is een IT-platform dat door de verschillende besturen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gebruikt wordt om stedenbouwkundige, verkavelings- en milieuvergunningen te beheren.
Onder de NOVA-gegevens gebruikt het Overzicht van het kantorenpark informatie met betrekking tot stedenbouwkundige vergunningen voor de bouw, renovatie of conversie van gebouwen die worden gebruikt als kantoren (of voor de productie van immateriële goederen) in het Brussels Gewest.
Op basis van de data van de NOVA-databank en met behulp van veldonderzoek controleert Perspective of de realisatie van de werken (bouw, afbraak of omvorming) conform de verleende vergunningen uitgevoerd werd. Het resultaat van dit alles is de totale oppervlakte van de goedgekeurde en uitgevoerde bouw-, afbraak- of omvormingsaanvragen in het Brussels Hoofdstedelijke Gewest.
Leegstand
De kantoorleegstand in Brussel
Het Overzicht van het kantorenpark onderzoekt, naast de beschikbare kantoorruimtes, sinds 2007 ook de kantoorleegstand en dit aan de hand van Inventimmo, een databank beheerd door citydev.brussels.Inventimmo bevat inderdaad informatie over het aanbod aan bedrijfsvastgoed (te koop of te huur), waaronder kantoorgebouwen. De vergelijking van de beschikbare kantoorruimtes enerzijds, onderzocht door Perspective, en het aanbod op de markt anderzijds laat toe om de kantoorleegstand in te schatten.
De gevolgen van de gezondheidscrisis op het kantorenpark
Een van de zichtbaarste gevolgen van de gezondheidscrisis is de toenemende vraag naar meer flexibiliteit, zowel qua werktijd als qua werkorganisatie. Telewerk is een van de nieuwe manieren van werken (NWOW) waarmee ondernemingen rekening moeten houden om nieuwe medewerkers aan te trekken en om hun personeel te behouden. Deze nieuwe situatie zal onvermijdelijk gevolgen hebben voor het kantoorvastgoed, hetzij qua oppervlakte (wetenschappers verwachten een daling van 0,75% van het aantal m2 per werknemer), qua inrichting of qua ligging.
Studies en enquêtes tonen aan dat de kantoormarkt in het post-covidtijdperk op sommige plaatsen zal krimpen en op andere zal groeien. De toename aan telewerk draagt bij tot de inkrimping en dualisering van het kantoorbestand in het Brussels Gewest. Het zal een vertrek uit oude gebouwen versnellen zodat ze in onbruik raken. Maar de vastgoedmarkt zal niet volledig instorten, aangezien ze moet inspelen op de vraag naar nieuwe kantoorruimten die aan de huidige en toekomstige technologieën en normen aangepast zijn.
De inkrimping en dualisering van het kantoorbestand zal de relatie van Brussel met het Belgische stedelijke netwerk in vraag stellen, maar ook de relatie met het hinterland. Hoe zullen verschillende functies op het grondgebied van het Brussels Gewest verdeeld worden in de verschillende stadskernen?
Conversie
Focus op de conversie van kantoren
In 2021 vroeg de Brusselse Regering aan Perspective om, in samenwerking met BMA en Urban, een analyse te maken van de obstakels en hefbomen voor publieke en private ontwikkelaars om kantoorconversies te realiseren die tegemoetkomen aan de behoeften van de Brusselaars.
De conversie van kantoren naar andere functies is geen nieuw fenomeen.Dit laat toe om bij te dragen tot de producatie van nieuwe woningen in het Brussels Gewest. Dit fenomeen wordt zowel waargenomen in de gedecentraliseerde wijken, waar de kantoorsector aan snelheid moet inboeten, als in de administratiegebieden, zij het in mindere mate.
Het gebrek aan conversies van kantoren naar betaalbare woningen valt meer bepaald te verklaren door de kostprijs van de conversies en de configuratie van de gebouwen die slechts zelden toelaten dat er woningen voor lage prijzen op de markt worden gebracht.
Het overzicht van stedelijke functies bekijkt ook de toegestane oppervlakte voor kantoren. Veranderingen in toegekende stedenbouwkundige vergunningen worden er uitgesplitst per functie (huisvesting, voorzieningen, handelszaken, productieactiviteiten en kantoren) en kruisgewijs geanalyseerd om interacties tussen functies naar voren te halen. Deze vergunningen worden ook geanalyseerd per zone van het Gewestelijk bestemmingsplan (GBP). Meer weten over de tweede editie van het Overzicht van stedelijke functies.
Thematische analyses
Thematische analyses
De jaarlijkse publicatie van het Overzicht van het kantorenpark bevat niet alleen een visie op de beschikbare kantoorruimtes en op de kantoorleegstand; ook een focus op bepaalde wijk of deelthema wordt opgenomen.
In januari 2020 zoomt Perspective in het eerste nummer van de nieuwe reeks ABOUT.brussels in op coworkingruimtes en de dynamiek rond deze markt in het Brusselse Gewest. Of, in 2024, over de conversie van kantoorgebouwen in woningen.
In 2011 en 2013 werden twee speciale nummers over kantoorvastgoed in Brussel uitgebracht:
Brussel, haar kantoren en bedienden
Bureaux du passé, habitants du présent (FR)
Naast deze twee speciale nummers werd in 2010 een studie gepubliceerd over het moratorium van kantoorruimtes.
Hoeveel bedraagt de leegstand? Welke projecten zijn in uitvoering? Welke reconversies van kantoorgebouwen zien we vandaag? Wat zijn de eerste tendensen in de sector na de recente gezondheidscrisis? Dat zijn de thema's die aan bod komen in het nieuwe nummer van het Overzicht van het kantorenpark dat door perspective.brussels wordt gepubliceerd. Deze 39e editie is gebaseerd op een evaluatie van de in 2018, 2019 en 2020 afgegeven stedenbouwkundige vergunningen en op wat ter plaatse is vastgesteld.
Het Brusselse kantorenpark heeft de laatste jaren enkele belangrijke evoluties gekend. Hoe staat het met de transformatie van kantoorgebouwen naar woningen? Welke nieuwe kantoren worden er gebouwd? Hoeveel panden staan er leeg? Op deze vragen biedt het nieuwste nummer van het Overzicht van het kantorenpark antwoord. Deze reeks wordt gepubliceerd door perspective.brussels.
FOCUS OP HET GGB LOUIZA In dit nummer wordt ingezoomd op de Louizalaan. Het profiel van de kantoren in deze buurt verschilt sterk van dat in andere Brusselse kantoorwijken. Bovendien worden er steeds meer woningen ontwikkeld in voormalige kantoorgebouwen, hetgeen een antwoord biedt op de waardevermindering van het vastgoed, in het bijzonder van belang voor de Louizalaan.
Dit nummer zoomt in op de Zuidwijk en schetst de situatie op de Brusselse kantorenmarkt.
Focus op de Zuidwijk
perspective.brussels en de Inventimmo-dienst van citydev.brussels hebben zich over het kantorenaanbod in de Zuidwijk gebogen. Dat is de recentste en kleinste kantorenwijk van het Central Business District (CBD).
Leegstand en verloop in Brussel
Net als elke editie sinds 2007 geeft ook dit nummer een overzicht van de Brusselse kantorenmarkt, met de gewoonlijke indicatoren zoals de leegstand in het gewest en het verloop op de vastgoedmarkt. Een balans van de reconversie van kantoorgebouwen in de periode van 2012 tot 2015 vervolledigt deze analyse.
De Brusselse kantorenmarkt blijft stabiel. De gecommercialiseerde leegstand is al vijf jaar onveranderd gebleven.
Dit nummer focust op de Noordwijk. Daarnaast wordt de situatie op de hele Brusselse kantorenmarkt uiteengezet.
Focus op de Noordwijk
De Noordwijk is de wijk van de 'grootgebruikers'. Het gros van de kantooroppervlakte in de Noordwijk is geconcentreerd in amper 47 gebouwen met meestal maar één gebruiker (35 gebouwen). De belangrijkste gebruikers zijn de openbare besturen, de financiële sector en de hoofdzetels van grote ondernemingen. De twintig grootste kantoorgebruikers in de wijk vertegenwoordigen 80,5% van de gebruikte oppervlakte.
Leegstand en verloop in Brussel
De gecommercialiseerde leegstand in de Noordwijk is vrij laag (5,2%). Voor het vierde jaar op rij is de leegstand weinig veranderd.
Be Brusselse beschikbare kantoorruimte schommelde in 2015 rond de 70.000 m². Die stagnatie is net als de voorbije jaren toe te schrijven aan de economische conjunctuur. De leegstand blijft op hetzelfde niveau omdat een aantal kantoorgebouwen werden verbouwd tot woningen of een andere functie kregen.
In 2014 bleven de indicatoren van de Brusselse vastgoedmarkt stabiel. De leegstand in Brussel blijft steken op 8,2% en de mediane huurprijs blijft € 150 per m² op jaarbasis. Met een lichte stijging van vraag en een aanbod dat constant blijft, zal de situatie waarschijnlijk niet veranderen in 2015.
In de Leopoldswijk werd een leegstand van 12% van de beschikbare kantoorruimte vastgesteld (zie Overzicht van de kantoorruimte nr. 31). We maakten een gelijkaardige analyse voor de Vijfhoek. De leegstand bleek er 4,2% te bedragen, het laagste percentage in het hele Gewest dankzij de onmiskenbare aantrekkingskracht van deze wijk.
De conversie van kantoren neemt verder toe, de kantorenmarkt blijft evolueren.
De cijfers wijzen op een verder evoluerend aantal beschikbare kantoren:
Er wordt almaar meer kantoorruimte omgevormd naar andere functies (137.000 m² in 2013, voornamelijk woningen, maar ook scholen).
Bestaande gebouwen worden aan gelijke tred gerenoveerd als voordien (232.000 m²).
Er bijna geen nieuwe kantoorgebouwen bij. Het enige omvangrijke project (30.000 m²) dat in 2013 vergund werd, was de heropbouw en uitbreiding van een kantoorgebouw op de hoek van de Belliardstraat en de Trierstraat in het hart van de Europese wijk.
De vijf voorbije jaren hebben geleid tot een daling van de kantoorruimte met 227.000 m² (op een totaal van 13 miljoen m²). Vergunningen voor kantoren worden vervangen worden door vergunning voor woningen, zelfs in de centrale stadswijken.
Dit nummer zoomt voor de derde keer in op de kantorenmarkt in het Gewest en in de Rand rond Brussel. In 2009 en 2010 lag het gecommercialiseerde leegstandscijfer er ruim boven de 30%. In 2013 zijn de cijfers nog even onrustwekkend.
De leegstand neemt eindelijk af in de perifere wijken, wat een zekere autoregulering van de markt bevestigt.
Maar zowel in Brussel als in de Rand is vooral de blijvende leegstand zorgwekkend (kantoren die al meer dan drie jaar ononderbroken te koop of te huur staan). Het overaanbod is structureel, zowel in de stad als in het hinterland.
Dit nummer maakt de balans op van alle kantoorvergunningen die werden afgeleverd in de loop van 2012. Het thema wordt benaderd vanuit verschillende gezichtspunten, zoals de grootte van de werken (het aantal m², de toename of vermindering van de kantooroppervlakte), hun aard (renovatie, bouw), hun locatie enz. De omvorming van kantoren naar andere gebruiksbestemmingen komt ook aan bod, met bijzondere aandacht voor kwaliteit van de conversie naar woningen.
Sommige cijfers worden ook onderzocht in het licht van de ouderdom van de gebouwen, terwijl andere gegevens getoetst worden aan die van de voorgaande jaren (gebaseerd op de zestien jaar Overzicht). Dit plaatst de cijfers in een breder perspectief.
Tot slot worden de vergunningen bekeken in het licht van het Gewestelijk Bestemmingsplan (Kaart van de Saldi van de Toegestane Kantooroppervlakte KSTK).
Deze studie analyseert de dalende tendens van de kantoorleegstand, die al drie jaar aanhoudt. Maar ze bekijkt ook de omvang van de blijvende structurele leegstand. Meer dan de helft van de leegstaande kantoren staat immers al minstens drie jaar op de markt. De gewestadministratie nam ook de Leopoldswijk onder de loep, want de hoge leegstand in deze wijk hangt niet samen met de ouderdom van de betrokken gebouwen.
Dit nummer maakt de balans op van de kantoorvergunningen uit 2011 en biedt een overzicht van vijftien jaar kantoorstatistieken in Brussel: bouw, renovatie, afbraak, verbouwing ...
Het maakt ook de balans op van tien jaar KSTK (Kaart van de Saldi van de Toegestane Kantooroppervlakte).
Dit nummer beschrijft de kantoorleegstand eind 2011. Het toont hoe de cijfers naargelang de wijk erg variëren. Het langdurige karakter van deze leegstand (kantoren die meer dan twee jaar leeg staan en verkoopbaar zijn) geeft aan dat het op een structureel overaanbod gaat. Dit is deels te wijten aan de ongunstige economische context.
