Les règles du jeu du développement urbain bruxellois sont formulées dans plusieurs outils réglementaires et/ou stratégiques, à portée régionale ou communale.
La publication de l’Observatoire des permis logement et du Monitoring des projets de logements publics est l’occasion pour Perspective de dresser un état des lieux de la création de logements en Région de Bruxelles-Capitale.
Poursuite de la tendance au ralentissement de la production de logements
La baisse du nombre de logements autorisés (constructions neuves, transformations de bâtiments existants dont conversions…), amorcée en 2017, se confirme et s'accentue en 2020. Cette tendance implique une diminution de la production de logements dans les années à venir.
De 2018 à 2020, 3 400 logements (studios, appartements et maisons unifamiliales) ont été autorisés en moyenne par an. À ce nombre s’ajoutent 500 chambres et logements dans des logements collectifs (pour étudiants, seniors et autres).
Près de la moitié des logements autorisés sont des appartements deux chambres malgré un léger tassement au profit des studios. La création annuelle d’une centaine de maisons unifamiliales ne compense pas leur disparition par démolition ou subdivision en appartements. Le solde de maisons unifamiliales autorisées est négatif depuis 2010.
Une dynamique résidentielle importante en seconde couronne et dans les quartiers centraux
Le nombre de logements continue à augmenter, tant en seconde couronne que dans les quartiers centraux. En seconde couronne, on peut citer le site Érasme (via la construction sur terrain vierge), les abords de l’autoroute de Liège (via la conversion d'immeubles de bureaux), ou les abords du bassin Biestebroeck (via l’urbanisation d’anciens sites industriels et logistiques). Au sein des quartiers centraux, le plus important permis autorisé sur la période 2018-2020 est situé dans le Pentagone, sur le site de l’ancienne Cité Administrative de l’État.
Une production de logements à suivre en ZEMU
L'autorisation de logements continue à être surreprésentée en 'Zones Administratives' du PRAS (Plan Régional d'Affectation du Sol). 12% des logements y ont été autorisés. Or, ce territoire ne représente que 3% du territoire régional où le logement est autorisable. L'autorisation de logements continue également à être surreprésentée en 'Zones de mixité' et en ZEMU ('Zones d'Entreprises en Milieu Urbain'). Il importera de suivre si l'autorisation de logements en ZEMU se poursuit après l'autorisation quasi nulle observée en 2020. À contrario, l’autorisation de logement apparaît sous-représentée dans les ‘Zones d’habitat’.
Une part croissante de logements régulés dans le total des logements autorisés
Si la majeure partie des logements autorisés concerne le logement libre, la part de logements financièrement régulés par les pouvoirs publics est en augmentation. Elle atteint près d’un quart des logements autorisés (logements sociaux, pris en gestion en agences immobilières sociales (AIS), Citydev, communes, Fonds du logement…) en 2018-2020.
Une augmentation de 72% de logements publics réceptionnés en 2021 et plus de 10 500 logements projetés
Au total, 1 103 nouveaux logements publics ont été réceptionnés en 2021, soit une augmentation de 72% par rapport à 2020. Sur base des chiffres relatifs aux logements actuellement en construction, la production publique devrait à nouveau dépasser le millier d’unités de logements réceptionnés en 2022.
Les opérateurs régionaux projettent la construction de plus de 10 500 logements via les différents plans gouvernementaux, contrats de gestion ou décisions du Gouvernement. La répartition de ces projets de logements à l’échelle régionale est néanmoins assez inégale, un sur quatre étant planifié sur la seule commune d’Anderlecht.
2021, une année record pour deux plans gouvernementaux
Avec 845 logements réceptionnés, 2021 est une année record au niveau de la réalisation du Plan régional du Logement (PRL) et du Programme Alliance Habitat (AH). Ce bilan positif s’explique d’une part par un effet de rattrapage du retard accumulé durant la crise sanitaire. Plusieurs chantiers prévus en 2020 n’ont en effet été réceptionnés qu’en 2021. D’autre part, cette augmentation résulte également de l’amplification des achats « clés-sur-portes » auprès des promoteurs privés. Ces achats représentent 39% du total des logements réceptionnés en 2021.
Les évolutions présentées ci-dessus sont issues de deux nouvelles publications de Perspective :
L’Observatoire des permis logement n°10 présente une vue générale de la dynamique d’autorisation de production de logements entre 2018 et 2020, en ce compris la part de logements régulés par les pouvoirs publics, tant régionaux que communaux.
