La conversion des bureaux à l’appui du projet de ville bruxellois : enjeux, conditions et potentiel

Beaucoup d’observateurs s’attendent à ce que la libération de surfaces de bureaux augmente suite à l’augmentation du recours au télétravail. Mais quel est l’impact estimé de la libération des espaces de bureaux ? Quelle est la typologie des espaces de bureaux vacants et comment sont-ils répartis sur le territoire régional ? Ces espaces vacants peuvent-ils être convertis aisément vers d’autres fonctions ?

L’augmentation du recours au télétravail ainsi que les annonces de réduction d’espaces de bureaux par quelques grands acteurs immobiliers installés en Région de Bruxelles-Capitale ont renforcé la nécessité d’étudier de manière approfondie les espaces vacants de bureaux, afin d’objectiver les conversions possibles et leur utilisation future.

L’analyse relève d’abord que des conversions de bureaux sont pratiquées en Région de Bruxelles-Capitale depuis de nombreuses années. L’Observatoire des bureaux de Perspective analyse ces mouvements depuis 1997. Depuis cette date, 1 674 298  m² de bureaux ont été convertis. Entre 2018 et 2020, 56% des conversions ont été réalisées vers la création de logements, 31% vers des équipements, 5% vers du commerce et 8% vers d’autres secteurs d’activités (activités productives…).

Seule une partie de la vacance dans des immeubles totalement vides

Perspective, en collaboration avec Urban et l’équipe du Maître-architecte, a mené une recherche inédite sur la typologie des espaces vacants. Une analyse approfondie a ainsi pu être réalisée, permettant de tester et d’objectiver le potentiel des conversions de bâtiments inoccupés.

Un peu plus d’un million de m² de bureaux vides étaient recensés à Bruxelles en mars 2022. L’analyse menée permet d’identifier comment est répartie cette vacance.

Une partie de ces espaces vacants se situent dans des zones qui ne permettent pas de logements (zones industrielles). Une autre partie concerne des immeubles récents, peu propices à des conversions, dès lors qu’ils répondent pleinement aux normes et besoins actuels. La prise en compte de ces éléments implique de retirer de l’analyse 400.000 m².

Sur les 600.000 m² restant, seuls 200.000 m² sont situés dans des immeubles entièrement ou à 90% vides, ce qui représentait une trentaine d’immeubles au moment où cette analyse a été menée. 

Le coût de la conversion vers le logement : un obstacle majeur

Convertir ces bureaux vacants en logements abordables se heurte à un obstacle de taille : le coût. Peu de projets de logements à finalité sociale sont issus de la conversion de bureaux au vu de la difficulté à combiner le cadre financier des opérateurs de logement public avec le coût des conversions.

Par contre, le rapport souligne que la typologie de bureau se prête plus facilement à une conversion vers des équipements scolaires. Entre 1997 et 2020, 28 bâtiments de bureaux ont fait l’objet d’un permis d’urbanisme. Depuis 2014, 34 projets ont fait l’objet d’une demande de changement d’affectation de bureau vers une école, et 28 projets ont déjà été réalisés.

Des conversions au service d’un projet de ville

Les échanges avec les acteurs académiques et les experts immobiliers ont permis d’affiner et de confronter les analyses et d’identifier une série d’enjeux publics liés à la conversion de bureaux. La conversion d’immeubles de bureaux, lorsqu’elle est possible, reste un levier intéressant pour introduire de la mixité urbaine et mieux répondre aux besoins de la qualité de vie en ville.

Ce rapport est le fruit d'un travail de la Task Force Bureaux (perspective.brussels, l’équipe BMA, urban.brussels), lancée en décembre 2021. 

• Téléchargez le rapport de synthèse 

Retrouvez l'interview d’Antoine de Borman (perspective.brussels)

• dans l’Echo « La conversion de bureaux ne résoudra pas seule la crise du logement à Bruxelles » (version en PDF)
• dans le Trends-Tendance « Le grand fantasme des bureaux vides bruxellois » (version en PDF)
• sur BX1  « Manque de logements à Bruxelles : la conversion des bureaux ne serait pas la solution miracle »
• sur la RTBF « Pourquoi continuer de construire de nouveaux logements à Bruxelles au lieu de transformer les bureaux vides ? »

Et maintenant ?

Les travaux se poursuiveront pour approfondir la thématique.

Des workshops réunissant une série d’experts seront programmés dans les prochaines semaines sur les thèmes:

• de l’environnement (les normes et les enjeux)
• de la planologie (faut-il planifier la (re)conversion ?)
• des incidences financières d’une (re)conversion (thématique qui fait l’objet d’une étude spécifique).

Par ailleurs, la Chaire Perspective de l’année académique 2022-2023 est consacrée à cette question urbaine. 

Pour rappel, l’objectif de la Chaire avec l’ULB (BATir et la Faculté d’Architecture La Cambre Horta, dans le cadre d’un Master de spécialisation en Urbanisme de la transition et aménagement du territoire), est de mettre en lien les mondes académique et institutionnel, de partager les connaissances, de mettre en avant la recherche par le projet, de faire découvrir le monde professionnel aux étudiants et de recueillir un autre regard sur le sujet étudié pour les équipes de perspective.brussels.